Manche Immobilien sollen verkauft werden, ohne dass die halbe Stadt davon erfährt. Nach einer Trennung, im Erbfall, wenn der Arbeitgeber nichts wissen soll oder die Nachbarn nicht aus dem Angebotspreis auf den Wert ihres eigenen Hauses schließen sollen. „Diskret verkaufen“ ist dafür der übliche Begriff. Nur versteht jeder Anbieter etwas anderes darunter. Dabei gibt es mehrere Stufen von Diskretion. Jede kostet ein Stück Reichweite, und jede stößt irgendwo an eine Grenze.
Kurz zusammengefasst
- Diskretion ist ein Regler, kein Schalter. Zwischen „normal inserieren“ und „nur aus der Kartei“ liegen mehrere Stufen, und jede kostet Reichweite.
- „Diskret“ und „Off-Market“ sind keine Rechtsbegriffe. Drei Makler können dasselbe Wort benutzen und drei verschiedene Leistungen meinen.
- Ab dem Notartermin endet die Diskretion. Beurkundung, Grundbuch und Kaufpreissammlung laufen wie bei jedem anderen Verkauf.
- Der Energieausweis ist auch ohne Inserat Pflicht und spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen (§ 80 Abs. 4 GModG).
- Ist die Immobilie vermietet, erfährt der Mieter es zuerst. Ohne ihn gibt es keine Besichtigung.
- Weniger Öffentlichkeit heißt nicht weniger Prüfung. Die Identifizierung beider Vertragsparteien nach dem Geldwäschegesetz gilt beim Kauf ohne jede Wertgrenze.
Rechtsstand September 2026. Dieser Beitrag gibt eine erste Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Was „diskret verkaufen“ bedeutet und was nicht
Es gibt keine Norm, die den Begriff festlegt. „Diskrete Vermarktung“, „stiller Verkauf“, „Off-Market“, „Private Sale“, alle vier sind Marketingbegriffe, und keiner ist definiert. Das ist kein Detail, sondern der häufigste Grund für Enttäuschungen. Der eine Anbieter meint damit ein Portalinserat ohne Adresse, der andere den vollständigen Verzicht auf jede Veröffentlichung.
Im institutionellen Bereich bedeutet „Off-Market“ noch einmal etwas ganz anderes. Dort geht es um Portfolios, Bürogebäude und Logistikimmobilien, die zwischen Fonds und Projektentwicklern gehandelt werden, ohne je ausgeschrieben zu werden. Mit dem Verkauf eines Einfamilienhauses hat das wenig zu tun, auch wenn manche Maklerseite beides in einem Atemzug nennt.
Die nützlichste Frage ist deshalb nicht, ob jemand diskret vermarktet, sondern was genau er darunter versteht. Welche Angaben werden veröffentlicht? Wo? Und wer bekommt sie zu sehen? Wer darauf keine klare Antwort gibt, hat vermutlich keine.
Die fünf Stufen der Diskretion
Statt „diskret ja oder nein“ ist die Entscheidung in Wahrheit eine Stufenwahl. Je weiter unten in dieser Tabelle, desto weniger Menschen erfahren von dem Verkauf, und desto kleiner wird der Kreis möglicher Käufer. Beides gehört zusammen.
| Stufe | Was veröffentlicht wird | Was es kostet |
|---|---|---|
| 1 Inserat ohne Erkennungsmerkmale |
Normales Portalinserat, aber ohne Adresse, ohne Außenansicht und ohne Grundriss. Nur Ort, Objektart, Eckdaten, Innenaufnahmen. | Kaum Reichweite. Etwas weniger Anfragen, weil manche Suchende ohne Bild vom Haus nicht klicken. |
| 2 Nur Eckdaten |
Inserat ohne jede Innenaufnahme, nur Zahlen und Beschreibung. Fotos erst nach persönlichem Kontakt. | Spürbar weniger Anfragen, dafür fast nur ernsthafte. |
| 3 Kein Portal |
Keine Veröffentlichung auf den großen Portalen. Nur die eigene Website des Maklers und der eigene Verteiler. | Deutlich. Der Großteil der Suchenden beginnt bei den Portalen. |
| 4 Nur aus der Kartei |
Keine Veröffentlichung. Anonymisierte Erstansprache vorgemerkter Suchprofile, vollständige Unterlagen erst nach Vorprüfung. | Hoch. Es kommen nur die Käufer infrage, die der Makler bereits kennt. |
| 5 Einzelansprache |
Namentlich ausgewählte Interessenten, meist unter Vertraulichkeitserklärung. | Sehr hoch. Sinnvoll fast nur bei besonderen Objekten mit klar umrissenem Käuferkreis. |
Wichtig ist dabei, dass Diskretion meist ein Startzustand ist und kein Endzustand. Viele Verkäufe beginnen auf Stufe 4 oder 5 und öffnen sich schrittweise, wenn sich kein passender Käufer findet. Das ist kein Scheitern, sondern ein sinnvoller Ablauf. Reichweite lässt sich jederzeit hinzufügen, eine einmal veröffentlichte Adresse dagegen nie zurücknehmen.
Wann ein diskreter Verkauf sinnvoll ist
Die Motive, die uns in Gesprächen tatsächlich begegnen, sind selten spektakulär.
- Trennung oder Scheidung. Die Immobilie soll verkauft werden, bevor im Umfeld darüber gesprochen wird.
- Erbfall. Mehrere Erben, unterschiedliche Vorstellungen, und der Wunsch, das nicht öffentlich auszutragen. Was dabei rechtlich gilt, steht in unserem Beitrag Erbengemeinschaft, Immobilie verkaufen.
- Beruf und Umfeld. Vorgesetzte, Kollegen oder Geschäftspartner sollen weder Wohnort noch Verkaufspreis erfahren.
- Nachbarn. Ein Angebotspreis im Portal ist auch eine Aussage über den Wert der Häuser links und rechts daneben. Nicht jeder möchte diese Diskussion führen.
- Sicherheit. Grundrisse und Innenaufnahmen im Netz sind für Einbrecher eine Arbeitserleichterung. Und ein Inserat macht öffentlich erkennbar, dass ein Haus gerade leer steht.
- Vermietete Objekte. Mieter sollen nicht aus dem Portal erfahren, dass ihr Zuhause verkauft wird. Dazu weiter unten mehr, denn hier hat Diskretion eine harte Grenze.
- Zeitdruck vermeiden. Ein Objekt, das monatelang sichtbar inseriert ist, wirkt mit jeder Woche schwerer verkäuflich. Wer diese Sichtbarkeit gar nicht erst erzeugt, verhandelt später aus einer besseren Position.
Was Diskretion nicht leisten kann
Dieser Abschnitt fehlt auf den meisten Maklerseiten. Er ist trotzdem der wichtigste, weil sich hier entscheidet, ob die Erwartung zur Wirklichkeit passt.
Ab dem Notartermin ist Schluss. Der Kaufvertrag wird beurkundet, der Eigentümerwechsel ins Grundbuch eingetragen, das Finanzamt erfährt davon, und der Kaufpreis fließt in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Aus dieser Sammlung entstehen später Bodenrichtwerte und Marktberichte. Diskretion betrifft die Vermarktungsphase, nicht die Abwicklung.
Der Mieter erfährt es zuerst. Ist die Immobilie vermietet, lässt sich der Verkauf vor dem Markt verbergen, vor dem Mieter nicht. Für eine Besichtigung braucht es ihn. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine beabsichtigte Veräußerung ein konkreter sachlicher Grund ist, zu dem der Mieter nach Vorankündigung Zutritt gewähren muss (Urteil vom 26.04.2023, VIII ZR 420/21). Der Grund muss ihm dabei genannt werden. Eine feste Frist nennt der BGH nicht, angemessen ist in der Praxis meist ein Vorlauf von einigen Tagen. Ob der Mieter zusätzlich Fotos seiner Wohnung erlauben muss, ist eine davon getrennte Frage.
Der Energieausweis bleibt Pflicht. Die fünf Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, also Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentliche Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse, gelten nach § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes nur für Anzeigen in kommerziellen Medien. Wer nicht inseriert, löst diese Pflicht nicht aus. Den Energieausweis selbst erspart die Diskretion aber nie. Er ist Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen, und findet gar keine Besichtigung statt, unverzüglich (§ 80 Abs. 4 GModG). Nach Vertragsschluss ist er zu übergeben.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) trägt seit dem 29.07.2026 den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), die Paragraphennummern sind gleich geblieben. Zum 01.01.2027 kommen weitere Pflichtangaben hinzu.
Weniger Öffentlichkeit heißt mehr Prüfung, nicht weniger. Das überrascht viele. Immobilienmakler sind nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet, bei der Vermittlung von Kaufverträgen beide Vertragsparteien zu identifizieren, und zwar ohne jede Wertgrenze (§ 10 Abs. 6 GwG). Erhoben werden Name, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Anschrift, sobald ernsthaftes Kaufinteresse besteht und die Parteien feststehen (§ 11 GwG). Ein diskreter Verkauf ist also kein Verkauf mit weniger Papier. Er ist einer, bei dem das Papier nicht öffentlich wird.
Die Zahl, die auf fast jeder Maklerseite steht
Wenn Sie zu diesem Thema recherchieren, begegnet Ihnen früher oder später ein Satz wie dieser. „In Deutschland wechseln jährlich Immobilien im Wert von 40 bis 70 Milliarden Euro den Eigentümer, ohne je auf einem Portal zu erscheinen.“ Die Zahl steht auf Dutzenden Seiten, fast immer ohne Quelle, und fast immer im Zusammenhang mit dem privaten Hausverkauf.
Sie gehört dort nicht hin. Die Zahl stammt aus einer Studie zum Off-Market-Segment, für die ausschließlich professionelle und institutionelle Marktteilnehmer befragt wurden, also Immobilienfonds, Projektentwickler, Family Offices und börsennotierte Immobiliengesellschaften. Es ging um Wohnportfolios, Büro-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien. Über den Verkauf eines Einfamilienhauses in Bückeburg oder Hameln sagt sie nichts.
Hinzu kommt, dass die Methodik fachlich bestritten ist. Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung hat 2018 dazu Stellung genommen, weil das Volumen als rechnerische Differenz zweier Statistiken ermittelt wurde. Ein Ansatz, der voraussetzt, was er zeigen soll.
Wir erwähnen das aus einem einfachen Grund. Eine Zahl, die überall abgeschrieben und nirgends geprüft wird, ist ein guter Prüfstein für die Seite, auf der sie steht.
Bringt ein diskreter Verkauf mehr oder weniger Geld?
Die ehrliche Antwort lautet, dass es niemand weiß. Für Deutschland gibt es zu dieser Frage keine empirische Untersuchung. Wer behauptet, diskret verkaufe sich genauso gut oder besser, hat dafür keinen Beleg, und wer das Gegenteil behauptet, ebenfalls nicht.
Aus den USA gibt es Zahlen, und sie widersprechen sich. Eine Auswertung des Portalbetreibers Zillow von Anfang 2025 kam auf rund 1,3 bis 1,5 Prozent geringere Erlöse bei Verkäufen außerhalb des dortigen Gemeinschaftssystems. Eine Untersuchung der University of Georgia aus dem Jahr 2026 fand für den Raum Dallas-Fort Worth dagegen einen Aufschlag von etwa 1,7 Prozent, allerdings bei einem Anteil von nur rund einem Prozent solcher Verkäufe. Beide Studien lassen sich ohnehin nicht übertragen. In den USA besteht die Pflicht, Objekte in ein gemeinsames Maklersystem einzustellen, in Deutschland gibt es nichts Vergleichbares. Der diskrete Verkauf umgeht hier keine Regel, er ist schlicht eine zulässige Variante.
Was sich ohne Studie sagen lässt, ist die wirtschaftliche Mechanik. Weniger Interessenten bedeuten weniger Wettbewerb, und Wettbewerb treibt den Preis. Dem steht gegenüber, dass ein lange sichtbares Inserat Verhandlungsposition kostet. Welcher Effekt bei Ihrem Objekt überwiegt, hängt davon ab, wie viele passende Käufer es überhaupt gibt. Und genau das lässt sich vorher prüfen.
Wie wir das handhaben
Wir arbeiten mit einer Kartei vorgemerkter Kaufinteressenten, die ihre Suchkriterien bei uns hinterlegt haben, also Lage, Objektart, Größe und Preisrahmen. Für einen diskreten Verkauf ist das die Voraussetzung. Ohne passende Suchprofile bleibt vom Verzicht auf Portalreichweite nur der Verzicht.
Wer selbst eine Immobilie sucht, kann seine Kriterien über unseren Suchauftrag hinterlegen. Genau aus diesen Angaben entsteht die Kartei, ohne die ein diskreter Verkauf nicht funktioniert.
Deshalb sagen wir Ihnen vor der Beauftragung, wie viele vorgemerkte Suchprofile konkret auf Ihr Objekt passen. Und wir raten ab, wenn es zu wenige sind. Ein diskreter Verkauf, der mangels Käufern nach drei Monaten doch im Portal landet, hat Ihnen nichts gebracht außer drei verlorenen Monaten.
Was wir darüber hinaus konkret tun.
- Der Standort wird nicht preisgegeben. Keine Adresse, keine Straße, keine Kartenansicht, auch nicht in Unterlagen, die vor der Vorprüfung herausgehen.
- Außenansichten zeigen wir repräsentativ statt identifizierbar. Wo eine Fassade das Objekt verraten würde, arbeiten wir mit einer KI-bearbeiteten Darstellung, die den Charakter des Gebäudes vermittelt, ohne es wiedererkennbar zu machen. Und wir kennzeichnen diese Bilder als bearbeitet. Ein Foto ist rechtlich eine Angabe, wer es verändert, muss das sagen. Wir halten das nicht für eine Last, sondern für den einzig sauberen Weg.
- Veröffentlicht wird nur, was abgesprochen ist. Vor der Vermarktung legen wir gemeinsam fest, wer was wann erfahren darf, also Nachbarn, Mieter, Familie und Hausverwaltung. Schriftlich, damit im Zweifel nicht die Erinnerung entscheidet.
- Interessenten werden vorab geprüft. Vor einer Besichtigung klären wir, ob die Finanzierung tatsächlich steht. Das schützt Ihre Zeit und hält den Kreis derer klein, die Ihr Haus von innen sehen.
Wie das aussieht, zeigt ein Haus aus unserem eigenen Bestand in drei Schritten. Es steht offen im Verkauf, wir nutzen es hier nur zur Anschauung.
Unangetastet bleibt in jedem Schritt, was die Immobilie ausmacht. Die Bauform ist dieselbe, ebenso die Größe des Hauses und der Zuschnitt des Grundstücks. Verändert wird nur, was den Ort verrät. Zu einer solchen Darstellung gehört deshalb immer der Hinweis auf die Bearbeitung, und ein Exposé, das die tatsächlichen Verhältnisse beschreibt.
Wie das bei einem konkreten Objekt aussieht, hängt vom Objekt ab. Eine ehrliche Einschätzung dazu bekommen Sie von uns vor jeder Beauftragung, auch dann, wenn sie gegen den diskreten Weg spricht. Mehr zu unserem Vorgehen beim Verkauf finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen, regionale Einschätzungen etwa für Hameln oder Bückeburg.
Häufige Fragen zum diskreten Verkauf
Unser Fazit und ein erster Schritt, der nichts kostet
Ein diskreter Verkauf ist keine Geheimniskrämerei und kein Luxusprodukt. Er ist eine Abwägung. Wie viel Sichtbarkeit sind Sie bereit aufzugeben, und wie viele passende Käufer bleiben dann übrig? Diese Frage lässt sich beantworten, aber nur mit Zahlen und nicht mit Versprechen.
Der sinnvolle erste Schritt ist deshalb nicht die Entscheidung für oder gegen Diskretion, sondern eine belastbare Einschätzung Ihrer Immobilie. Was sie heute wert ist, wer dafür als Käufer infrage kommt und welche Stufe daraus folgt, das besprechen wir, bevor irgendetwas veröffentlicht wird.
Immobilie kostenlos bewerten lassen, unverbindlich und selbstverständlich vertraulich. Lieber persönlich? Rufen Sie uns an unter 0171 8332628.
