Ein Erbfall bringt vieles auf einmal: Trauer, Papierkram – und oft eine Immobilie, die plötzlich mehreren Menschen gemeinsam gehört. Geschwister, Elternteil und Kinder, manchmal auch entferntere Verwandte finden sich in einer sogenannten Erbengemeinschaft wieder und müssen nun gemeinsam entscheiden: behalten, vermieten oder verkaufen? Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Regeln in Grundzügen – verständlich, mit den echten Paragraphen als Beleg, aber ausdrücklich ohne Rechtsberatung zu ersetzen.
Kurz zusammengefasst:
- Die geerbte Immobilie gehört allen Miterben gemeinsam – niemandem gehört „sein Teil” des Hauses.
- Verkaufen geht nur einstimmig: Jeder Miterbe muss zustimmen, egal wie klein sein Erbanteil ist (§ 2040 BGB). Der verbreitete Satz „die Mehrheit kann verkaufen” ist im Regelfall falsch.
- Für die laufende Verwaltung (Vermietung, Instandhaltung) reicht dagegen oft eine Mehrheitsentscheidung (§ 2038 BGB).
- Wird man sich nicht einig, gibt es gestufte Wege: Auszahlung eines Miterben, Verkauf des Erbanteils – und als letztes Mittel die Teilungsversteigerung, die jeder Miterbe allein beantragen kann.
- Steuerlich wichtig: Der Erbfall selbst löst keine Grunderwerbsteuer aus, und die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer läuft ab dem Kauf durch den Erblasser weiter – nicht ab dem Erbfall.
Was ist eine Erbengemeinschaft?
Hinterlässt ein Verstorbener mehr als einen Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft: Der gesamte Nachlass – also auch das Haus oder die Wohnung – wird gemeinschaftliches Vermögen aller Erben (§ 2032 BGB). Wichtig zu verstehen: Es handelt sich nicht um Miteigentum nach Bruchteilen. Kein Miterbe kann sagen „mir gehört das Erdgeschoss” oder „mir gehören 25 % des Hauses, die verkaufe ich jetzt”. Die Immobilie gehört allen zusammen, als Ganzes – und genau daraus entstehen die typischen Entscheidungsfragen.
Wer entscheidet was? Der wichtigste Irrtum zuerst
Um kaum eine Frage ranken sich so viele Missverständnisse wie um diese. Die gesetzliche Regel ist zweigeteilt:
Der Verkauf braucht alle Stimmen. Über einen Nachlassgegenstand können die Erben „nur gemeinschaftlich verfügen” (§ 2040 Abs. 1 BGB). Ein Verkauf, eine Belastung oder eine Übertragung der Immobilie ist eine solche Verfügung – sie braucht die Zustimmung aller Miterben, unabhängig von der Höhe der Erbanteile. Auch wer nur ein Zwanzigstel geerbt hat, kann einen Verkauf blockieren.
Die laufende Verwaltung verträgt Mehrheiten. Anders sieht es bei der Verwaltung aus: Über Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung – etwa Vermietung oder Instandhaltung – kann grundsätzlich mit Stimmenmehrheit nach Erbanteilen entschieden werden (§ 2038 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 745 Abs. 1 BGB). Reine Erhaltungsmaßnahmen, etwa eine dringende Dachreparatur, darf jeder Miterbe sogar allein veranlassen.
Der oft gehörte Satz „die Mehrheit kann verkaufen” verwechselt genau diese beiden Ebenen – für den Regelfall ist er falsch.
So läuft der gemeinsame Verkauf ab
Sind sich alle einig, ist der Verkauf durch eine Erbengemeinschaft gut machbar. Drei Punkte unterscheiden ihn vom normalen Immobilienverkauf:
1. Der Erbnachweis. Das Grundbuchamt braucht einen Nachweis, wer geerbt hat. Die Grundregel ist der Erbschein; liegt aber ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt in der Regel diese Urkunde zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO). Ein handschriftliches (privatschriftliches) Testament reicht dafür nicht – dann führt der Weg über den Erbschein. Dessen Gerichtsgebühr richtet sich nach dem Reinnachlass, also dem Nachlasswert nach Abzug der Schulden: Bei 50.000 € sind es 165 €, bei 200.000 € sind es 435 €, bei 500.000 € sind es 935 € (Gebührentabelle B des GNotKG) – hinzu kommt eine weitere Gebühr für die übliche eidesstattliche Versicherung. Zeitlich sollte man nicht zu knapp planen: Nach einer Umfrage des Deutschen Anwaltvereins vom April 2025 dauert allein die Testamentseröffnung bei fast der Hälfte der Fälle zwei Monate oder länger, die anschließende Erbscheinerteilung bei rund 40 % der Fälle über sechs Monate.
2. Kein Umweg über das eigene Grundbuch. Eine gute Nachricht: Die Erbengemeinschaft muss sich nicht erst selbst als Eigentümerin eintragen lassen, bevor sie verkauft. Der Verkauf an den Käufer kann in einem Zug erfolgen (§ 40 GBO) – das spart einen kompletten Verfahrensschritt.
3. Nicht alle müssen zum Notar. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB), aber nicht jeder Miterbe muss persönlich erscheinen. Wer weiter entfernt wohnt, kann sich vertreten lassen – in der Praxis verlangen Notare dafür üblicherweise eine öffentlich beglaubigte Vollmacht, die sich bei jedem Notar am eigenen Wohnort erledigen lässt.
Läuft noch ein Kredit auf der Immobilie, wird die eingetragene Grundschuld in der Praxis aus dem Verkaufserlös abgelöst, bevor der Rest unter den Erben verteilt wird. Für Nachlassschulden haften die Miterben übrigens als Gesamtschuldner – jeder Einzelne kann also notfalls für die gesamte Schuld in Anspruch genommen werden (§ 2058 BGB). Auch deshalb ist der Verkauf oft der sauberste Weg, offene Verbindlichkeiten zu klären und den Nachlass abzuschließen.
Wenn ein Erbe die Immobilie übernehmen möchte
Häufig will ein Miterbe das Elternhaus behalten und die übrigen auszahlen. Dann stellt sich sofort die Frage: Was ist die Immobilie wert? Hier hilft eine neutrale Wertermittlung als gemeinsame Zahlengrundlage – sie ersetzt Bauchgefühl und alte Erinnerungswerte durch eine nachvollziehbare Größe, über die alle Beteiligten auf demselben Stand sprechen. Ein erster Anhaltspunkt lässt sich dabei unkompliziert über eine kostenlose Online-Immobilienbewertung gewinnen; bei größeren Summen oder Uneinigkeit kann zusätzlich ein Gutachten sinnvoll sein.
Steuerlich ist diese Lösung vom Gesetz begünstigt: Übernimmt ein Miterbe das Grundstück im Zuge der Teilung des Nachlasses, fällt dafür keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Eine feste Frist nennt das Gesetz dafür nicht – die auf manchen Ratgeberseiten kursierende „Sechs-Monats-Regel” steht so nicht im Gesetzestext. Die Übernahme sollte aber erkennbar Teil der eigentlichen Nachlassteilung sein; im Zweifel gehört diese Frage vor der Beurkundung zum Steuerberater oder Notar.
Wenn Sie sich nicht einig werden
Nicht jede Erbengemeinschaft findet auf Anhieb eine gemeinsame Linie – und das Gesetz kennt dafür gestufte Wege. Wichtig zu wissen: Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit verlangen, dass die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt, also aufgelöst wird (§ 2042 BGB). Niemand ist verpflichtet, dauerhaft in ihr zu bleiben. Ausnahmen gibt es vor allem in zwei Richtungen: Der Erblasser kann die Auseinandersetzung per Testament aufschieben oder ausschließen – im Regelfall für längstens 30 Jahre (§ 2044 BGB) –, und auch die Miterben selbst können vereinbaren, vorerst zusammenzubleiben.
Stufe 1: Die gemeinsame Zahlengrundlage. Viele Blockaden sind in Wahrheit Wertfragen: Einer hält das Haus für wertvoller, als es ist, ein anderer fürchtet, über den Tisch gezogen zu werden. Eine neutrale Wertermittlung nimmt dem Streit oft die Grundlage, bevor er sich verhärtet.
Stufe 2: Der Erbanteil wird übertragen. Ein Miterbe, der aussteigen will, kann seinen Erbanteil als Ganzes verkaufen oder übertragen – an einen Miterben oder auch an einen Dritten; der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 2033 BGB). Verkauft er an einen Außenstehenden, haben die übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht mit zwei Monaten Ausübungsfrist (§ 2034 BGB). So lässt sich ein festgefahrener Konflikt lösen, ohne dass die Immobilie selbst verkauft oder versteigert werden muss.
Stufe 3: Die Zustimmungsklage. Verweigert ein Miterbe grundlos seine Mitwirkung an einer notwendigen Verwaltungsmaßnahme, können die übrigen ihn auf Zustimmung verklagen – mit Rechtskraft des Urteils gilt seine Erklärung als abgegeben (§ 2038 BGB, § 894 ZPO). Ist ein Miterbe gar nicht auffindbar, kann das Gericht einen Abwesenheitspfleger bestellen, der ihn vertritt (§ 1884 BGB).
Stufe 4 – das letzte Mittel: die Teilungsversteigerung. Lässt sich keine Einigung erzielen, sieht das Gesetz die Teilungsversteigerung vor (§ 753 BGB, §§ 180 ff. ZVG): Die Immobilie wird über das Amtsgericht, in dessen Bezirk sie liegt, öffentlich versteigert und der Erlös unter den Erben verteilt. Bemerkenswert dabei: Den Antrag kann jeder einzelne Miterbe allein stellen – ohne Gerichtsurteil und ohne Zustimmung der anderen (§ 181 ZVG). Das Gericht lässt den Verkehrswert festsetzen, in der Regel durch einen Sachverständigen, und bestimmt dann einen öffentlichen Versteigerungstermin; mit dem Zuschlag geht das Eigentum unmittelbar auf den Meistbietenden über.
Ein Druckmittel ist die Teilungsversteigerung damit durchaus – eine gute Lösung ist sie selten. Das Verfahren ist öffentlich, kostet eigene Gerichts- und Gutachtergebühren, die sich am Verkehrswert bemessen, und kann sich erfahrungsgemäß über viele Monate hinziehen. Und der Erlös bleibt häufig hinter dem zurück, was ein gut vorbereiteter freihändiger Verkauf erzielt: Eine wissenschaftliche Untersuchung deutscher Zwangsversteigerungen ermittelte im Durchschnitt rund 19 % niedrigere Preise als bei vergleichbaren frei verkauften Objekten (Studie von Just u. a., 2020, zu Zwangsversteigerungen allgemein und auf älterer Datenbasis – kein Wert speziell für Erbfälle, aber ein grober Anhaltspunkt). Wer also mit der Versteigerung droht, schadet damit am Ende meist auch dem eigenen Anteil. Deshalb gilt: erst alle milderen Wege ausschöpfen – und bei verhärteten Fronten frühzeitig einen Fachanwalt für Erbrecht einbeziehen.
Steuern in Grundzügen
Drei steuerliche Punkte sollte jede Erbengemeinschaft kennen – als Orientierung, nicht als Steuerberatung:
Erbschaftsteuer: Ob überhaupt Steuer anfällt, hängt vor allem vom persönlichen Freibetrag ab – 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € je Kind, 200.000 € je Enkel (400.000 €, wenn dessen Elternteil bereits verstorben ist) und 100.000 € etwa für Eltern des Verstorbenen; Geschwister, entferntere Verwandte und Nichtverwandte haben dagegen nur 20.000 € (§ 16 ErbStG). Die Immobilie wird dafür nicht nach Gefühl bewertet, sondern nach einem gesetzlich geregelten Verfahren, das sich am Verkehrswert orientiert.
Grunderwerbsteuer: Der Erbfall selbst löst keine Grunderwerbsteuer aus (§ 3 Nr. 2 GrEStG) – und auch die spätere Übernahme durch einen Miterben im Zuge der Nachlassteilung bleibt steuerfrei (siehe oben).
Spekulationssteuer: Hier steckt der wichtigste und am häufigsten missverstandene Punkt. Die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte beginnt bei einer geerbten Immobilie nicht neu mit dem Erbfall – der Erbe übernimmt die Frist des Verstorbenen und damit dessen ursprüngliches Kaufdatum (§ 23 EStG). Hat der Erblasser das Haus vor über zehn Jahren gekauft, können die Erben in aller Regel sofort steuerfrei verkaufen. Nur bei einem erst vor wenigen Jahren erworbenen Objekt kann noch Steuer auf den Gewinn anfallen; ob dann die Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien greift, hängt vom Einzelfall ab und gehört in die Beratung durch einen Steuerberater.
Häufige Fragen aus Erbengemeinschaften
Unser Fazit – und ein erster Schritt, der nichts kostet
Eine Erbengemeinschaft ist kein Konstruktionsfehler, sondern der gesetzliche Normalfall – sie verlangt nur eines: dass alle Beteiligten auf derselben Grundlage entscheiden. In unserer Erfahrung entschärft nichts einen Erbstreit so zuverlässig wie eine früh eingeholte, neutrale Zahl zum Wert der Immobilie. Genau dafür gibt es unsere kostenlose Immobilienbewertung – als sachliche Gesprächsgrundlage für alle Miterben, ganz gleich, ob am Ende verkauft, ausgezahlt oder behalten wird. Und wenn die Entscheidung für den Verkauf fällt, begleiten wir Erbengemeinschaften in Schaumburg, im Raum Minden/Ostwestfalen-Lippe und in der Region Hannover durch den gesamten Ablauf – gern auch im persönlichen Gespräch mit allen Beteiligten gemeinsam.
Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage in Grundzügen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Streit in der Erbengemeinschaft, ungewöhnlichen Testamentsgestaltungen oder größeren Vermögen empfehlen wir einen Fachanwalt für Erbrecht bzw. einen Steuerberater.
Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (§§ 311b, 743, 745, 753, 1884, 2032–2044, 2058), Zivilprozessordnung (§ 894), Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (§§ 180, 181), Grundbuchordnung (§§ 35, 40), Gerichts- und Notarkostengesetz (Gebührentabelle B), Erbschaftsteuergesetz (§ 16), Einkommensteuergesetz (§ 23), Grunderwerbsteuergesetz (§ 3) – jeweils in der am 18.08.2026 geltenden Fassung, abgerufen über gesetze-im-internet.de. Ferner: Deutscher Anwaltverein, Pressemitteilung 19/25 vom 15.04.2025; Just u. a. (2020), „Foreclosure discounts for German housing markets“, International Journal of Housing Markets and Analysis.
