Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Womit Sie rechnen müssen

Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf Kaufnebenkosten an: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und oft eine Maklerprovision. Zusammen liegen sie je nach Bundesland und Vereinbarung zwischen rund 6 und 12 Prozent des Kaufpreises. Den größten Unterschied macht die Grunderwerbsteuer – in Niedersachsen 5,0 Prozent, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das allein 4.500 Euro Differenz. Dieser Ratgeber schlüsselt jeden Posten auf, rechnet ein konkretes Beispiel durch und nennt die Kosten, die erst nach dem Kauf entstehen.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand von August 2026 wieder und dient der ersten Orientierung. Er ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung und ist nicht auf Ihren Fall zugeschnitten. Steuersätze, Gebühren und gesetzliche Vorgaben ändern sich – zuletzt haben sich die energetischen Anforderungen an Gebäude im Juli 2026 geändert. Für eine verbindliche Einschätzung wenden Sie sich an Ihren Notar, Ihre Steuerberatung oder eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt.

Grunderwerbsteuer – der große regionale Unterschied

Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest. Für unser Kerngebiet gilt seit Jahren unverändert:

Quellen: Landesamt für Steuern Niedersachsen und Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen. Stand: August 2026. Die Sätze legen die Länder selbst fest und können sich ändern – prüfen Sie den aktuellen Satz vor Ihrer Kalkulation.

Kaufen Sie für 300.000 Euro in Bückeburg, zahlen Sie 15.000 Euro Grunderwerbsteuer; für ein vergleichbares Objekt in Minden wären es 19.500 Euro – ein Unterschied von 4.500 Euro allein wegen der Landesgrenze.

Fällig wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids; das Finanzamt kann eine längere Frist einräumen. Sie müssen nichts veranlassen: Der Notar meldet den Kaufvertrag innerhalb von zwei Wochen automatisch dem Finanzamt.

Ein legaler Spartipp: Bewegliches Inventar – Einbauküche, Markise, Gartenhaus, Möbel – können Sie im Kaufvertrag mit realistischem Zeitwert gesondert ausweisen lassen. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig ist, dass die Werte marktgerecht sind; überhöhte Ansätze erkennt das Finanzamt nicht an.

Notar- und Grundbuchkosten – bundesweit gleich

Diese Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind in ganz Deutschland identisch – hier spielt das Bundesland keine Rolle. Der Notar hat keinen Verhandlungsspielraum, die Gebühren stehen in einer gesetzlichen Tabelle und richten sich nach dem Kaufpreis.

Als Orientierung: rund 1,2 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, wenn Sie mit Finanzierung kaufen. Darin enthalten sind Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung sowie Bestellung und Eintragung der Grundschuld.

Ein Beispiel bei 300.000 Euro Kaufpreis und 240.000 Euro Grundschuld: Für Beurkundung, Vollzug und Grundschuldbestellung berechnet der Notar rund 2.500 Euro einschließlich Mehrwertsteuer, das Grundbuchamt rund 1.170 Euro – zusammen etwa 3.700 Euro. Mit Betreuungsgebühr, Auflassungsvormerkung und Auslagen können es rund 4.400 Euro werden.

Diese Prozentwerte sind eine Orientierung, keine amtliche Tabelle: Wir haben sie aus den gesetzlichen Gebührensätzen für einen typischen Kauf mit Finanzierung hergeleitet. Da die Gebühren gestaffelt sind, liegt der Anteil bei kleineren Kaufpreisen etwas höher. Ihr Notariat nennt Ihnen den genauen Betrag vorab.

Maklerprovision – wer zahlt was, und was ist verhandelbar

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten gesetzliche Regeln zur Provisionsteilung – allerdings nur, wenn Sie als Privatperson eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen. Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke oder Gewerbeobjekte gelten sie nicht; dort ist die Verteilung frei verhandelbar.

Innerhalb dieses geschützten Bereichs gilt:

• Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf Ihr Anteil höchstens die Hälfte der Gesamtprovision betragen. Ihre Zahlung wird zudem erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt und er oder der Makler Ihnen das nachgewiesen hat.
• Ist der Makler für beide Seiten tätig, müssen sich beide Seiten in exakt gleicher Höhe verpflichten – eine abweichende Vereinbarung macht den Maklervertrag insgesamt unwirksam. Arbeitet er für eine Seite unentgeltlich, darf er von der anderen nichts verlangen.
• Beauftragen Sie selbst einen Makler mit der Suche, tragen Sie die vereinbarte Provision in voller Höhe.

Die Höhe legt der Gesetzgeber nicht fest. Die Verbraucherzentrale beziffert sie je nach Region auf häufig 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer für beide Seiten zusammen – auf den Käufer entfallen davon bis zu rund 3,6 Prozent.

Was bei uns anfällt

Wir finden: Wer Ihnen rät, früh nach der Provision zu fragen, sollte die eigene auch nennen. In unserer Region ist eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer üblich. Hälftig geteilt sind das in der Regel je 3,57 Prozent für Käufer und Verkäufer – so handhaben wir es bei unseren Objekten auch.

Die für ein konkretes Objekt geltende Höhe steht in jedem Exposé, bevor Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren – und bei manchen Objekten trägt der Verkäufer die Provision vollständig, dann zahlen Sie als Käufer nichts. Fragen Sie im Zweifel nach: bei uns wie bei jedem anderen Anbieter.

Zwei Rechte, die Ihnen dabei helfen

• Textform: Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss in Textform geschlossen werden – eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. Ohne diese Form entsteht kein Provisionsanspruch.
• Widerruf: Haben Sie den Maklervertrag am Telefon, per E-Mail oder über ein Online-Formular geschlossen, können Sie ihn als Verbraucher innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Wurden Sie darüber nicht ordentlich belehrt, verlängert sich die Frist erheblich.

Weitere Kosten, die Sie einplanen sollten

• Wohngebäudeversicherung: wird von finanzierenden Banken praktisch immer verlangt.
• Umzug: je nach Entfernung und Umfang.
• Gutachten (optional, etwa bei Unsicherheiten zum Bauzustand) – meist die beste Investition vor dem Kauf.
• Erschließungs- und Anliegerbeiträge: Wird die Straße vor dem Haus ausgebaut, kann die Gemeinde die Anlieger beteiligen – das geht schnell in den fünfstelligen Bereich. Gesetzlich trägt der Verkäufer die Beiträge für Maßnahmen, die bei Vertragsschluss bereits bautechnisch begonnen waren; im Kaufvertrag kann davon abgewichen werden. Prüfen Sie diese Klausel. Hier gibt es einen regionalen Unterschied: In Nordrhein-Westfalen hat der Landtag die Straßenausbaubeiträge 2024 abgeschafft. In Niedersachsen ist die Rechtslage anders – ein Anruf beim Bauamt der Gemeinde nach geplanten Maßnahmen kostet nichts und kann viel sparen.

Für Versicherung, Umzug und Gutachten gibt es keine amtlichen Durchschnittswerte. Marktspannen aus Anbietervergleichen liegen bei etwa 150–550 Euro Jahresprämie, 600–3.000 Euro für den Umzug und ab rund 500 Euro für ein Kurzgutachten – im Einzelfall kann das deutlich abweichen.

Beispielrechnung bei 300.000 Euro Kaufpreis

Eigene Beispielrechnung auf Basis der gesetzlichen Steuersätze (Stand August 2026), der Gebührensätze des Gerichts- und Notarkostengesetzes und der von der Verbraucherzentrale genannten Provisionsspanne. Keine Zusage im Einzelfall – Ihre tatsächlichen Kosten hängen von Objekt, Finanzierung und Vereinbarung ab.

Zwei Dinge fallen auf. Erstens: Allein die Grunderwerbsteuer macht bei 300.000 Euro einen Unterschied von 4.500 Euro zwischen den beiden Bundesländern – ein Betrag, den viele bei der Budgetplanung übersehen. Zweitens: Die Maklerprovision ist der größte einzelne Posten in dieser Tabelle.

Wie viel Eigenkapital Sie brauchen

Zwei Faustregeln greift die Verbraucherzentrale auf: Banken fordern häufig rund 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln, und viele Banken raten, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen sollte. Die Verbraucherzentrale ordnet die 40 Prozent ausdrücklich als Durchschnittswert ein, von dem es Abweichungen nach oben wie unten gibt.

Diese 40 Prozent sind eine Obergrenze, kein Zielwert – und sie beziehen sich nur auf die Kreditrate. Obendrauf kommen die laufenden Kosten des Eigentums: Grundsteuer, Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung, Heizung, Wasser, Abfall, Schornsteinfeger – und Rücklagen für Reparaturen. Planen Sie das von Anfang an mit ein, nicht erst wenn das erste Dachfenster undicht ist.

Ein konkreter Tipp zur Grundsteuer: Sie fällt jährlich an, wird seit der Grundsteuerreform neu berechnet, und ihre Höhe hängt maßgeblich vom Hebesatz der Gemeinde ab – der zwischen Nachbarorten deutlich abweichen kann. Lassen Sie sich vom Verkäufer den aktuellen Grundsteuerbescheid zeigen. Das ist die verlässlichste Zahl, die Sie bekommen.

Wichtig: Die Kaufnebenkosten sollten Sie vollständig aus eigenen Mitteln bestreiten können – dieser Teil lässt sich in der Regel nicht mitfinanzieren. Wie sich Kaufpreis, Eigenkapital und Zins auf Ihre monatliche Rate auswirken, können Sie mit unserem Finanzierungsrechner durchspielen.

Kosten, die erst nach dem Kauf entstehen

Ein Punkt, den viele erst nach dem Einzug entdecken: Für selbst genutzte Häuser mit bis zu zwei Wohnungen gelten Nachrüstpflichten, die den neuen Eigentümer treffen – der Vorbesitzer war oft befreit, weil er schon vor Februar 2002 dort wohnte. Diese Befreiung endet mit dem Eigentümerwechsel.

Innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel müssen Sie dann

• die oberste Geschossdecke oder alternativ das Dach dämmen, sofern beides bisher ungedämmt ist, und
• ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen – etwa im Keller – nachträglich isolieren.

Die Leitungsdämmung ist meist überschaubar; die Deckendämmung kann je nach Fläche im vierstelligen Bereich liegen. Beides verdient sich über niedrigere Heizkosten teilweise zurück, und für viele Sanierungsschritte gibt es Zuschüsse.

Stand: August 2026. Die energetischen Vorgaben wurden zuletzt im Juli 2026 grundlegend überarbeitet – das Gebäudeenergiegesetz heißt seither Gebäudemodernisierungsgesetz. Welche Pflichten für ein konkretes Haus gelten, klären Sie am besten vor dem Kauf mit einer Energieberatung.

Wie der Kauf abläuft

Wann welcher dieser Posten fällig wird, hängt am Ablauf des Kaufs: Die Maklerprovision entsteht mit dem wirksamen Kaufvertrag, Kaufpreis und Notarkosten folgen nach der Fälligkeitsmitteilung, die Grunderwerbsteuer nach dem Steuerbescheid. Alle Schritte von der Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe erklärt der erste Teil dieses Ratgebers: Immobilienkauf – so läuft der Ablauf Schritt für Schritt.

Wo Sie weitere verlässliche Informationen finden

• Verbraucherzentrale – Bau- und Immobilienfinanzierung
• Bundesnotarkammer – notar.de – unter anderem Beispielrechnungen zu Notarkosten
• BaFin – Verbraucherportal Immobilienkredit
• Stiftung Warentest – Immobilienkauf & Hausbau
• meineSCHUFA.de – kostenlose Datenkopie

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