Immobilienkauf: So läuft der Ablauf Schritt für Schritt

Ein Immobilienkauf folgt in Deutschland einem klar geregelten Ablauf: Finanzierung klären, Immobilie finden und prüfen, Kaufvertragsentwurf vom Notar, Beurkundung, Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Kaufpreiszahlung, Grunderwerbsteuer, Eigentumsumschreibung und schließlich die Übergabe. Von der ersten ernsthaften Besichtigung bis zum Einzug vergehen erfahrungsgemäß drei bis sechs Monate. Dieser Ratgeber führt Sie durch jeden Schritt, erklärt die Fachbegriffe, die im Notartermin fallen, und benennt die Punkte, an denen es erfahrungsgemäß teuer oder ärgerlich wird – die meisten Menschen kaufen schließlich nur ein- oder zweimal im Leben eine Immobilie.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand von August 2026 wieder und dient der ersten Orientierung. Er ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung und ist nicht auf Ihren Fall zugeschnitten. Gesetzliche Vorgaben ändern sich – zuletzt haben sich die energetischen Anforderungen an Gebäude im Juli 2026 geändert. Für eine verbindliche Einschätzung wenden Sie sich an Ihren Notar, Ihre Steuerberatung oder eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt.

Die elf Schritte im Überblick

Jeder Kauf verläuft im Detail etwas anders, doch der rechtliche Rahmen folgt in aller Regel demselben Muster. (Für Neubauten vom Bauträger, Zwangsversteigerungen und Erbbaurechte gelten Besonderheiten, die dieser Überblick nicht abbildet.)

1. Finanzierung vorab klären. Bonität und Budget mit der Bank abstimmen, bevor Sie ernsthaft suchen – wer ein belastbares Finanzierungs-Grundgerüst vorweisen kann, verhandelt aus der stärkeren Position. Einen ersten Überblick über Rate und Rahmen gibt Ihnen unser Finanzierungsrechner. Ihre Bank ist gesetzlich verpflichtet, Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen, und darf den Vertrag bei ernsthaften Zweifeln gar nicht abschließen.
2. Immobilie finden und besichtigen. Spätestens bei der Besichtigung muss Ihnen der Energieausweis vorgelegt werden – so schreibt es das Gebäudemodernisierungsgesetz vor, das seit dem 29. Juli 2026 das frühere Gebäudeenergiegesetz ablöst. Es genügt auch, wenn er während der Besichtigung gut sichtbar aushängt. Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude bis 50 Quadratmeter Nutzfläche.
3. Vor der Zusage prüfen. Baugenehmigung, Baulasten, Erschließung, Grundstücksgrenzen, Altlasten, Vergleichspreise: Die Bundesnotarkammer empfiehlt ausdrücklich, all das vor der Unterschrift zu klären. Die vollständige Checkliste finden Sie weiter unten.
4. Reservierung – mit Vorsicht. Verlangt ein Makler eine Reservierungsgebühr über seine vorformulierten Vertragsbedingungen – also über Klauseln, die er allen Kunden gleichermaßen vorlegt –, ist das nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. April 2023 regelmäßig unwirksam, insbesondere wenn eine Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist. Bereits Gezahltes können Sie zurückfordern.
5. Kaufvertragsentwurf vom Notar. Kaufen Sie von einem Unternehmen – etwa einem Bauträger –, soll Ihnen der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen; diese Prüffrist schreibt das Beurkundungsgesetz zu Ihrem Schutz vor. Beim Kauf von einer Privatperson gilt diese Frist nicht – und das ist der häufigere Fall. Bestehen Sie dann selbst darauf, den Entwurf rechtzeitig zu erhalten; zwei Wochen sind auch hier ein guter Maßstab.
6. Beurkundungstermin. Notar und beide Parteien treffen sich; die Vertragsurkunde wird vorgelesen, Rückfragen sind ausdrücklich erwünscht – dafür ist der Termin da. Zwei Einschränkungen sollten Sie kennen: Lagepläne, Karten und Zeichnungen werden Ihnen statt des Vorlesens zur Durchsicht vorgelegt. Und umfangreiche Anlagen, auf die der Vertrag nur verweist – beim Wohnungskauf typischerweise die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung, bei der Finanzierung die Grundschuldbestellung –, dürfen mit Ihrem Einverständnis ungelesen bleiben. Diese Unterlagen müssen Sie also vorher selbst lesen.

   Wichtig zu wissen: Mit der Unterschrift ist der Vertrag bindend. Anders als beim Online-Kauf gibt es beim notariellen Immobilienkaufvertrag kein 14-tägiges Widerrufsrecht. Auch eine geplatzte Finanzierung befreit Sie nicht automatisch – es sei denn, im Vertrag steht ein ausdrücklicher Finanzierungsvorbehalt. Deshalb gilt: Die Finanzierungszusage gehört vor den Notartermin.

7. Auflassungsvormerkung. Der Notar lässt eine Vormerkung ins Grundbuch eintragen. Sie sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum ab – selbst falls der Verkäufer in der Zwischenzeit zahlungsunfähig würde. Der Schutz wirkt gegen alles, was nach der Eintragung passiert; deshalb steht sie im Ablauf vor der Kaufpreiszahlung.
8. Fälligkeitsmitteilung und Zahlung. Erst wenn die Vormerkung eingetragen ist, die Löschungsunterlagen für alte Belastungen vorliegen und die Gemeinde bestätigt hat, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt, teilt der Notar Ihnen mit, dass der Kaufpreis fällig ist.
9. Grunderwerbsteuer. Der Notar meldet den Kaufvertrag innerhalb von zwei Wochen automatisch dem Finanzamt – Sie müssen dafür nichts tun. Fällig wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids; das Finanzamt kann auch eine längere Zahlungsfrist einräumen.
10. Unbedenklichkeitsbescheinigung und Eigentumsumschreibung. Ist die Grunderwerbsteuer gezahlt, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie darf das Grundbuchamt Sie nicht eintragen. In bestimmten Fällen genügt statt der Zahlung auch eine Sicherheit oder eine Stundung; ist der Erwerb steuerfrei, entfällt die Zahlung ganz.
11. Übergabe. Besitz, Nutzen und Lasten gehen in aller Regel schon mit der vollständigen Kaufpreiszahlung auf Sie über – nicht erst mit der Grundbuchumschreibung. Ein Sonderfall ist die Grundsteuer: Gegenüber der Gemeinde bleibt bis zum Jahresende der Verkäufer Steuerschuldner, erst ab dem 1. Januar des Folgejahres werden Sie es.

Fünf Begriffe, die im Notartermin fallen – kurz erklärt

• Grundschuld: Das Recht Ihrer Bank, sich aus der Immobilie zu bedienen, falls Sie den Kredit nicht bedienen können. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und ist die Voraussetzung dafür, dass die Bank überhaupt auszahlt. Reichen Sie die nötigen Unterlagen schon vor dem Notartermin ein – sonst verzögert sich die Kaufpreiszahlung.
• Löschungsunterlagen: Auf dem Haus lasten oft noch alte Grundschulden des Verkäufers. Dessen Bank muss schriftlich erklären, dass sie gelöscht werden können. Ohne diese Papiere zahlen Sie nicht – und sollen Sie auch nicht.
• Unbedenklichkeitsbescheinigung: Die Bestätigung des Finanzamts, dass der Eintragung steuerlich nichts entgegensteht.
• Baulast: Eine Verpflichtung gegenüber der Baubehörde, die auf dem Grundstück liegt – etwa ein Zufahrtsrecht für den Nachbarn. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern in einem eigenen Verzeichnis beim Bauamt. Deshalb muss man dort gesondert nachfragen.
• Vorkaufsrecht der Gemeinde: In bestimmten Lagen darf die Gemeinde selbst in den Kaufvertrag eintreten. Der Notar fragt das routinemäßig ab; erst wenn die Gemeinde erklärt, dass sie es nicht ausübt, geht es weiter.

Wie lange dauert das alles?

Hier ist Ehrlichkeit wichtiger als eine glatte Zahl: Weder die Bundesnotarkammer noch die Verbraucherzentrale nennen eine verbindliche Gesamtdauer – zu unterschiedlich sind die Auslastung von Grundbuchamt und Finanzamt, die Komplexität des Einzelfalls und die Reaktionszeit der finanzierenden Bank. Als grobe Orientierung kursiert ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten von der ersten ernsthaften Besichtigung bis zum Einzug – ein Erfahrungswert, keine amtliche Angabe.

Zwei Fixpunkte gibt es immerhin: Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig, und die Bank zahlt das Darlehen in aller Regel erst aus, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Was Sie beschleunigen können, ist Ihre eigene Vorbereitung: vollständige Unterlagen bei der Bank, frühe Anforderung des Vertragsentwurfs, rechtzeitig eingereichte Grundschuldunterlagen.

„Gekauft wie gesehen“ – warum Sie den Zustand selbst prüfen müssen

In fast jedem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie steht ein Satz wie „unter Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung“, umgangssprachlich „gekauft wie gesehen“. Das ist üblich und zulässig – bedeutet aber: Zeigt sich nach dem Einzug ein Schaden, tragen in aller Regel Sie die Kosten, nicht der Verkäufer.

Es gibt zwei Ausnahmen. Erstens: Hat der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel bewusst verschwiegen, hilft ihm der Ausschluss nicht. In der Praxis ist das aber schwer nachzuweisen, denn Sie müssten belegen, dass er den Mangel wirklich kannte. Zweitens: Eigenschaften, die im Kaufvertrag ausdrücklich zugesichert sind, bleiben verbindlich.

• Prüfen Sie vor der Unterschrift, nicht danach. Ein Bausachverständiger kostet einen Bruchteil dessen, was eine übersehene Feuchtigkeit oder ein sanierungsbedürftiges Dach kostet.
• Lassen Sie Zusagen in den Vertrag schreiben. Was Ihnen mündlich oder im Exposé versprochen wurde („Dach 2019 neu“, „Heizung 2021 erneuert“), ist nur belastbar, wenn es in der notariellen Urkunde steht.
• Fragen Sie schriftlich nach bekannten Mängeln – Feuchtigkeit, Schädlingsbefall, Rückstau, frühere Wasserschäden, Altlastenverdacht.

Anders liegt der Fall nur beim Neubau vom Bauträger: Dort ist ein Gewährleistungsausschluss unwirksam, es gelten die gesetzlichen Mängelrechte.

Checkliste: Das sollten Sie vor der Unterschrift geprüft haben

Nach den Empfehlungen der Bundesnotarkammer:

• Baugenehmigung beziehungsweise rechtmäßige Errichtung
• Baulastenverzeichnis abgefragt
• Aktueller Grundbuchauszug, insbesondere Abteilung II – dort stehen Wege- und Leitungsrechte, Wohnrechte und Nießbrauch. Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht kann den Wert erheblich verändern; lassen Sie sich jede Eintragung erklären
• Zustand der Gebäude begutachtet, im Zweifel mit Sachverständigem
• Stand der Erschließung bei der Gemeinde geprüft
• Grundstücksgrenzen und -größe mit dem Kataster abgeglichen
• Infrastruktur der Umgebung erkundet
• Altlastenregister abgefragt
• Vergleichspreise ermittelt
• Steuerliche Folgen geklärt
• Finanzierung vor dem Notartermin gesichert

Zusätzlich beim Kauf einer Eigentumswohnung

Bei einer Wohnung kaufen Sie immer auch einen Anteil an einer Gemeinschaft mit. Diese Unterlagen sollten Sie vorher gesehen haben:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung – sie legen fest, was Ihnen allein gehört, was allen, und welche Regeln gelten (etwa zu Vermietung oder Tierhaltung).
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen – sie zeigen ehrlicher als jedes Exposé, wie es um Haus und Gemeinschaft steht.
• Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung – daraus ergibt sich Ihr monatliches Hausgeld.
• Stand der Erhaltungsrücklage – ist sie gut gefüllt, sind größere Reparaturen abgedeckt. Ist sie dünn, kommen sie als Sonderumlage auf die Eigentümer zu.

Ein Punkt wird häufig übersehen: Eine Sonderumlage, die erst nach dem Eigentumsübergang fällig wird, zahlen Sie – auch wenn die Gemeinschaft sie vorher beschlossen hat. Fragen Sie deshalb ausdrücklich nach Beschlüssen zu anstehenden Maßnahmen.

Und was kostet das Ganze?

Neben dem Kaufpreis fallen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie oft eine Maklerprovision an – je nach Bundesland und Vereinbarung zusammen zwischen rund 6 und 12 Prozent des Kaufpreises. Den größten Unterschied macht die Grunderwerbsteuer: In Niedersachsen liegt sie bei 5,0 Prozent, in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent. Wie sich Kaufpreis, Eigenkapital und Zins auf Ihre monatliche Rate auswirken, können Sie mit unserem Finanzierungsrechner durchspielen.

Wo Sie weitere verlässliche Informationen finden

• Verbraucherzentrale – Bau- und Immobilienfinanzierung
• Bundesnotarkammer – notar.de – Notarsuche und verständliche Infoblätter, unter anderem zum Kauf einer gebrauchten Immobilie
• Bauherren-Schutzbund e. V. – unabhängige Beratung, auch beim Bestandskauf
• Stiftung Warentest – Immobilienkauf & Hausbau
• meineSCHUFA.de – kostenlose Datenkopie

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